ASPECTOS LEGAIS E PRÁTICOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL.

O presente artigo visa analisar os aspectos legais e práticos relacionados à locação de imóveis urbanos no Brasil. A partir da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), são discutidos os direitos e deveres das partes envolvidas – locador e locatário – bem como os principais tipos de contratos e suas cláusulas essenciais. Também são abordadas as consequências jurídicas do inadimplemento contratual, as garantias locatícias e os meios de resolução de conflitos. A pesquisa adota o método dedutivo e revisão bibliográfica. Conclui-se que, embora exista um arcabouço legal consolidado, muitos conflitos ainda ocorrem em razão do desconhecimento das normas contratuais e da ausência de assessoria preventiva realizada por profissionais da área em contratos de locação seja para imóvel urbano ou rural, através da Lei do Inquilinato com suas garantias.

De forma breve, a locação de imóveis urbanos é um dos contratos mais utilizados no cotidiano brasileiro, sendo regida principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Este contrato, celebrado entre locador (proprietário) e locatário (inquilino), envolve direitos e obrigações recíprocos, além de aspectos que demandam atenção jurídica, como garantias, reajustes e eventual rescisão.

Os aspetos legais da Locação de Imóveis, cuja Lei do Inquilinato estabelece as diretrizes que devem ser observadas nos contratos de locação. Entre os principais elementos contratuais, destacam-se o valor do aluguel, o prazo da locação, o uso do bem e as garantias exigidas por meio da legislação própria do Inquilinato.

Neste sentido, a jurisprudência do STJ é pacífica ao ressaltar que o Código de Defesa do Consumidor – CDC “não é aplicável em contratos locatícios”[1].

Deste modo, a legislação brasileira permite a exigência de uma das garantias previstas como a caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A escolha deve constar expressamente no contrato.

O valor do aluguel pode ser reajustado anualmente, conforme índice previamente estipulado, geralmente o IGP-M. A revisão pode ser judicialmente requerida em casos de defasagem ou desequilíbrio econômico.

Ademais, ambas as partes possuem deveres contratuais. O locador deve entregar o imóvel em condições de uso a fim de garantir seu uso pacífico. Já o locatário deve pagar o aluguel em dia e zelar pela conservação do bem locado.

Já o inadimplemento pode gerar a ação de despejo, além de cobrança de multa, juros e correção. O locador pode, ainda, buscar medidas extrajudiciais, como protesto do contrato ou negativação do nome do devedor.

Haja vista que, com o crescente número de conflitos, a mediação extrajudicial tem se mostrado eficiente na resolução de disputas entre locador e locatário, evitando ações judiciais demoradas e onerosas.

A locação de imóveis exige atenção à legislação vigente e aos termos contratuais. A atuação preventiva, com contratos bem elaborados e cláusulas claras, contribui significativamente para a redução de litígios. Ressalta-se a importância do conhecimento da Lei do Inquilinato e da busca por orientação profissional.

Referências:

ALVES, Ana Maria. Direito imobiliário contemporâneo. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2021.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 out. 1991.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos. 17. ed. São Paulo: Saraiva, 2022.
NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil comentado. 17. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2023.

Autor:

Claudinei Gomes Daniel, Formado em Direito pela Faculdade Anchieta (Uniensino), Corretor de Imóveis (CRECI PR 46871), Avaliador Imobiliário (CNAI 51487) e Jornalista. Instagram: @neydanielcorretordeimoveis @ney_daniel

[1] Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2023-mar-30/contratos-locacao-codigo-defesa-consumidor/> Acessado em 19 de junho de 2025.