Ainda vale a pena investir em imóveis para locação com a Reforma Tributária?

Por Ney Daniel – Corretor e Avaliador de Imóveis

A Reforma Tributária trouxe uma dúvida importante para proprietários e investidores imobiliários: ainda vale a pena manter imóveis para locação?

A resposta, de forma geral, é sim. Porém, a decisão de investir ou continuar investindo em imóveis para aluguel precisa ser feita com planejamento, porque a tributação sobre as operações imobiliárias está passando por mudanças importantes.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu o novo modelo de tributação do consumo, com a criação do IBS – Imposto sobre Bens e Serviços e da CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, além de regras específicas para o setor imobiliário.

A Reforma Tributária vai acabar com a vantagem do aluguel?

Não.

O que muda é a necessidade de analisar com mais cuidado a rentabilidade líquida do imóvel.

A legislação estabeleceu tratamento específico para as operações imobiliárias, incluindo regras próprias para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Por isso, não é correto concluir simplesmente que "a Reforma vai acabar com o investimento em imóveis".

Na realidade, o investidor precisará entender melhor quanto o imóvel gera de renda, quais são seus custos e qual será o impacto tributário efetivo.

Quem pode ser afetado pelo IBS e pela CBS?

A Reforma não significa que todo proprietário que possui um imóvel alugado passará automaticamente a recolher IBS e CBS.

A legislação estabelece critérios específicos para o enquadramento das pessoas físicas e das operações imobiliárias.

Além disso, a implementação está ocorrendo de forma gradual. Em 2026, o IBS e a CBS estão em fase de teste e adaptação do sistema, com obrigações acessórias sendo implementadas.

Por isso, cada proprietário deve analisar sua situação individualmente.

E o pequeno proprietário?

Para o pequeno proprietário, o investimento em imóveis pode continuar sendo bastante interessante.

O imóvel pode proporcionar:

• renda mensal;
• valorização patrimonial;
• diversificação dos investimentos;
• segurança patrimonial;
• possibilidade de utilização futura pelo proprietário ou pela família.

Além disso, existe uma demanda permanente por moradia e por espaços comerciais bem localizados.

A questão é que o proprietário precisa deixar de olhar apenas para o valor do aluguel e começar a analisar a rentabilidade real do patrimônio.

O aluguel vai ficar mais caro?

Não necessariamente.

O mercado imobiliário possui mecanismos próprios de formação de preços.

O proprietário pode ter aumento de custos, mas não consegue simplesmente repassar qualquer valor ao inquilino, pois precisa considerar a concorrência e a capacidade de pagamento do mercado.

Assim, a tendência é que preço, localização, qualidade do imóvel, demanda e tributação sejam considerados conjuntamente.

O grande erro é olhar apenas para o valor do aluguel

Um imóvel alugado por R$ 2.500,00 não necessariamente é melhor investimento do que outro alugado por R$ 2.000,00.

É preciso considerar:

Aluguel bruto – impostos – despesas – manutenção – administração – vacância = renda líquida.

Depois disso, deve-se comparar a renda líquida com o valor efetivamente investido no imóvel.

É essa conta que revela a rentabilidade real do investimento imobiliário.

A avaliação imobiliária ganha ainda mais importância

Com as mudanças tributárias, conhecer o valor correto do imóvel passa a ser ainda mais importante.

Uma avaliação adequada pode considerar:

• valor de mercado;
• valor provável de locação;
• localização;
• padrão construtivo;
• estado de conservação;
• liquidez;
• demanda;
• potencial de valorização;
• custos de manutenção;
• rentabilidade.

Em outras palavras:

não basta saber quanto o imóvel vale. É preciso saber quanto ele pode gerar.

Para quem pensa em comprar um imóvel para alugar

A Reforma Tributária não elimina a lógica do investimento imobiliário.

Ela aumenta a importância do planejamento.

Antes de comprar, o investidor deve analisar:

Preço de aquisição × aluguel líquido × valorização esperada × custos × tributação × liquidez.

Essa análise ajuda a identificar se o imóvel realmente apresenta uma boa relação entre risco e retorno.

E quem já possui imóveis?

Também não há motivo para tomar uma decisão precipitada.

Vender um imóvel somente porque existe uma mudança tributária pode não ser a melhor estratégia.

Da mesma forma, manter um imóvel que apresenta baixa rentabilidade, alta vacância e custos elevados também pode não fazer sentido.

O ideal é fazer uma análise individual do patrimônio.

Então, vale a pena continuar com a locação?

Sim, pode continuar valendo muito a pena.

A Reforma Tributária não significa o fim do investimento em imóveis para locação.

O que muda é a forma de analisar o negócio.

O proprietário precisa conhecer:

quanto recebe + quanto gasta + quanto paga de tributos + quanto o imóvel vale + quanto pode valorizar.

A decisão deve ser baseada em números, e não apenas na percepção de que "imóvel sempre é um bom investimento".

Conclusão

O mercado imobiliário está passando por uma transformação importante.

A Reforma Tributária traz novos desafios, mas também reforça a importância de profissionais preparados para orientar proprietários e investidores.

Antes de comprar, vender ou manter um imóvel para locação, avalie o patrimônio e conheça a sua rentabilidade.

Quer avaliar seu imóvel?

A Vivanterre Imóveis pode ajudar você a analisar o mercado, o valor do imóvel e seu potencial de locação.

Ney Daniel 
Corretor de Imóveis • Avaliador de Imóveis • Perito Judicial Imobiliário

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Este conteúdo possui caráter informativo. A aplicação das regras tributárias depende das características de cada contribuinte, imóvel, contrato e operação. Para uma análise tributária específica, consulte um profissional habilitado.